マンションリフォームは「専有部分」と「共用部分」の確認から
マンションは、大きく「専有部分」と「共用部分」に分かれます。室内から見えている場所でも、必ずしも自由に変更できるとは限りません。
| 区分 | 一般的な例 | リフォームの考え方 |
|---|---|---|
| 専有部分 | 住戸内の内装、住宅設備、間仕切り壁の一部など | 管理規約の範囲内で変更できることが多い |
| 共用部分 | 柱、梁、床スラブ、外壁、共用配管、パイプスペース、廊下など | 個人の判断では原則変更できない |
| 専用使用部分 | バルコニー、窓、玄関扉など | 日常的には住人が使うが、共用部分として扱われることが多い |
国土交通省のマンション標準管理規約では、窓枠・窓ガラス、玄関扉の外側、パイプスペース、床スラブ、バルコニーなどが共用部分の例として示されています。ただし、標準管理規約はあくまでひな型です。実際の区分と工事条件は、お住まいのマンションの管理規約・使用細則で確認してください。
マンションリフォームでできること
専有部分であり、建物の構造や共用設備へ影響しない工事は、一般に実施できる可能性が高いものです。
- 壁紙や天井クロスの張り替え
- 管理規約の遮音基準を満たす床材への変更
- キッチン、浴室、トイレ、洗面化粧台の交換
- 構造体ではない間仕切り壁の撤去・新設
- 室内ドアや収納の交換
- 専有部分内のコンセント移設・増設
- 窓の内側への内窓設置
ただし、「設備を同じ位置で交換する工事」と「別の場所へ移動する工事」では難易度が大きく変わります。また、専有部分の工事でも騒音、振動、漏水、電気・ガス容量などが周囲へ影響する場合は、管理組合の承認対象になることがあります。
マンションでできない、または制限されやすいリフォーム
次の工事は、共用部分や建物の安全性に関係するため、個人の判断では行えない、または厳しい条件が付くことがあります。
- 柱、梁、床スラブ、耐力壁など構造体の撤去・加工
- 共用の給排水管やパイプスペースの移動
- 窓サッシや玄関ドア本体の自由な交換
- 外壁への穴あけや機器の新設
- バルコニーの増築、囲い込み、床の恒久的な改造
- マンション全体の容量を超える電気・ガス設備の増設
- 管理規約で禁止された床材や工法への変更
「室内側だから専有部分」とは限りません。例えば玄関ドアは、内側の塗装や錠を変更できても、ドア本体や外側の仕上げは共用部分として扱われることがあります。設備や材料を購入する前に、管理会社または管理組合へ確認しましょう。
間取り変更はどこまでできる？
室内を区切る間仕切り壁が構造体ではなければ、2室をつなげて広いリビングにする、個室を増やす、収納を新設するといった変更ができる場合があります。
一方、コンクリートでできた壁が建物を支える構造の場合は撤去できません。図面だけでは判断できないケースもあるため、施工会社による現地調査と設計図書の確認が必要です。
間取りを変える際は、壁だけでなく、火災感知器、スプリンクラー、換気設備、エアコン配管、コンセント、照明の移設も確認します。部屋の使い方が変わることで、採光や換気、防音に影響する可能性もあります。
キッチン・浴室・トイレ・洗面所は移動できる？
マンションの水まわり設備は、同じ位置での交換であれば比較的計画しやすい一方、位置を大きく変える場合は排水管が制約になります。
排水は自然な勾配を利用して流すため、設備を共用の排水立て管から遠ざけるほど、床下に必要な高さが増えます。床下空間が少ない場合は、床を上げる、移動距離を短くする、配置案を変更するといった対応が必要です。
| 場所 | 主な確認点 |
|---|---|
| キッチン | 給排水管、排水勾配、換気ダクト、ガス管、電源、床下の高さ |
| 浴室 | ユニットバスの寸法、梁、換気、給排水、防水、入口の段差 |
| トイレ | 排水方式・排水芯、床上・床下排水、電源、手洗い用配管 |
| 洗面所 | 給排水、洗濯機防水パン、水栓、コンセント、収納動線 |
共用配管そのものは動かせなくても、専有部分内の配管を調整して配置変更できることがあります。反対に、希望位置へ設備が納まっても、排水勾配や換気経路を確保できず断念することもあります。商品選びより先に、現地で配管経路を確認することが大切です。
洗面台と洗濯機の配置変更を検討している方は、洗面台と洗濯機の位置を変える費用と注意点も参考にしてください。
床材の変更では遮音性能を確認する
カーペットや畳をフローリングへ変える場合は、管理規約で定められた遮音性能を確認します。見た目が同じ床材でも、床の構造や下地との組み合わせによって階下へ伝わる音が異なります。
マンションによっては、指定等級以上の床材、管理組合が認めた工法、階下住戸への説明などが必要です。既存床を剥がして直張りにするのか、二重床を利用するのかでも工事方法が変わります。
床材を先に購入せず、施工会社へ管理規約の遮音条件を共有したうえで選びましょう。
窓・玄関・バルコニーのリフォームは要注意
窓
窓サッシや窓ガラスは、外観や建物性能に関わる共用部分として扱われることが一般的です。個人で自由に交換できない場合でも、室内側に内窓を設置する方法なら認められることがあります。
玄関ドア
玄関ドア本体や外側の仕上げは共用部分となることが多く、色や形を自由に変更できません。内側の塗装や錠の交換についても、管理規約と防火性能を確認します。
バルコニー
バルコニーは住人が専用で使っていても、避難経路を兼ねる共用部分であることが一般的です。避難ハッチや隔て板の前に動かせない設備を置く、床へ穴を開けるといった工事は避けなければなりません。
電気・ガス・給湯設備は建物全体の容量も関係する
IHクッキングヒーター、食器洗い乾燥機、電気式床暖房、浴室暖房乾燥機などを追加すると、必要な電気容量が増えます。住戸の分電盤や契約容量だけでなく、マンション全体の幹線容量によって増設できない場合があります。
ガス給湯器やガス床暖房も、ガスメーター、配管、排気方法、パイプスペースの寸法、管理規約に適合する機器を選ぶ必要があります。現在より能力の大きい機器へ交換できるとは限りません。
設備を注文する前に、施工会社から管理会社へ確認すべき仕様を整理してもらうと、機種の選び直しを防ぎやすくなります。
工事前に確認したい管理規約と申請内容
国土交通省のマンション標準管理規約では、共用部分やほかの住戸へ影響するおそれのある工事について、理事長への申請と理事会の承認を必要とする考え方が示されています。実際の手続きはマンションごとに異なるため、次の項目を確認してください。
- 申請が必要な工事の範囲
- 申請書、図面、仕様書、工程表などの必要書類
- 申請期限と承認までにかかる日数
- 工事できる曜日・時間帯
- 床材の遮音性能や指定工法
- エレベーター、廊下、エントランスの養生方法
- 資材搬入、工事車両、駐車場所のルール
- 近隣住戸への告知・あいさつの方法
- 工事業者の保険や資格に関する条件
承認前に着工日を確定したり、商品を発注したりすると、規約に合わず計画変更になるおそれがあります。申請期間を含めて余裕のある日程を組みましょう。
マンションリフォームの進め方
- 希望と優先順位を整理する：直したい不満、予算、入居希望時期をまとめます。
- 管理規約・使用細則を確認する：工事範囲、床材、申請、作業時間などを確認します。
- 施工会社へ現地調査を依頼する：寸法だけでなく、配管、構造、換気、電気容量、搬入経路を見てもらいます。
- プランと見積もりを比較する：商品代、工事費、内装、処分費、申請関連費、追加工事の条件を確認します。
- 管理組合へ申請する：必要書類を提出し、承認後に正式な工程を決めます。
- 近隣への案内と共用部の養生を行う：騒音や搬入によるトラブルを防ぎます。
- 完成後に動作と仕上がりを確認する：水漏れ、排水、換気、扉の開閉、傷の有無を確認します。
よくある失敗と防ぐ方法
商品を決めてから管理規約を確認した
選んだ床材や設備が規約に合わず、変更やキャンセルが必要になることがあります。規約確認と現地調査を商品決定より先に行いましょう。
水まわりを希望位置へ動かせなかった
排水勾配、床下の高さ、共用立て管の位置により、移動範囲が制限されます。希望案だけでなく、移動距離を抑えた代替案も作ってもらいましょう。
追加費用が増えた
解体後に下地の傷み、配管の劣化、図面と異なる構造が見つかることがあります。見積書で追加工事が発生する条件と単価を確認してください。
工事音や搬入で近隣トラブルになった
工事可能時間を守り、掲示やあいさつ、共用部の養生を行います。施工会社と管理会社の連絡担当も決めておくと安心です。
マンションの現地調査・お見積もりは生活修理案内所へ
マンションリフォームでは、商品を選ぶ前に「希望する工事が建物の条件に合うか」を確認することが重要です。室内の寸法だけでは、配管、床下、換気ダクト、電気・ガス容量、共用部分との境界まで判断できません。
生活修理案内所では、お電話1本で無料の訪問見積もりに伺います。ご自身で設備の型番や配管を調べたり、狭い場所へ入って写真を撮ったりする必要はありません。現地の状況と管理規約を確認し、実現できるプランをご提案します。
お見積もりだけでも大歓迎です。訪問見積もりの場で注文する必要はありませんので、内容をご家族でゆっくりご検討ください。押し売りや不要な商品・工事の提案はいたしません。
よくある質問
マンションは室内なら自由にリフォームできますか？
室内でも、柱・梁・床スラブ、窓、玄関ドア、共用配管などは自由に変更できません。専有部分の工事も管理規約の制限や申請対象になる場合があるため、事前確認が必要です。
キッチンやトイレの位置を移動できますか？
専有部分内の配管で排水勾配や換気経路を確保できれば、移動できる場合があります。共用立て管の位置、床下の高さ、管理規約によって移動範囲が決まるため、現地調査が必要です。
窓や玄関ドアは交換できますか？
窓や玄関ドア本体は共用部分として扱われることが多く、個人で自由に交換できないのが一般的です。内窓の設置や玄関ドア内側の変更など、認められる範囲を管理組合へ確認してください。
リフォーム工事は管理組合への申請が必要ですか？
工事内容によって、申請や承認が必要です。必要書類、提出期限、工事可能時間はマンションごとに異なるため、管理規約と使用細則を確認しましょう。
中古マンションの購入前でも相談できますか？
相談できます。可能であれば、管理規約、間取り図、設備図面などを準備し、購入前に希望するリフォームが可能か確認してください。ただし、解体前には確認できない部分もあります。
住みながらリフォームできますか？
部分的な設備交換なら住みながら行える場合があります。全面改装や水まわりを同時に工事する場合は、騒音・粉じん・断水や設備を使えない期間があるため、仮住まいも含めて検討します。
